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5月28日，十三屆全國人民代表大會三次會議高票表決通過民法典，正式宣告我國民法典時代的到來。民法典從不同角度對物業(yè)管理活動進行了一系列的規(guī)范和調整，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎。

在民法典分編長達三年的編纂過程中，陳偉副司長代表住房城鄉(xiāng)建設部參與了民法典與物業(yè)管理相關編章的制定、修改和論證工作，抓住每一次機會就優(yōu)化物業(yè)管理的法治環(huán)境建言獻策。近日，陳偉副司長根據參與民法典立法工作的親身經歷，結合其長期從事物業(yè)管理實踐操作、制度建構和理論研究的豐富經驗，撰寫了《民法典視野下的物業(yè)管理》一文，以全新的思維、全面的視角剖析了民法典與物業(yè)管理的關系。中國物業(yè)管理協(xié)會微信平臺經授權，首次分期陸續(xù)發(fā)布該文。

讓我們跟隨陳偉先生的目光，一起重溫民法典對物業(yè)管理生存價值的立法表達，一起探索民法典對物業(yè)管理未來發(fā)展的法律指引。

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民法典視野下的物業(yè)管理

民法典歷經七十載，四起四落，幾代人前赴后繼，方成正果，平庸似看客者，沉浸于如此宏大的敘事，似乎是不合時宜的;民法典卷帙浩繁，博大精深，洋洋十萬余言、灑灑千貳余條，淺薄如我輩者，致力于如此廣博的解讀，顯然是不自量力的。然而，不合時宜也好，不自量力也好，都不應當成為我們不作為的借口。相比于著眼宏觀，著手微觀也許更加務實有為，所謂“弱水三千、取其一瓢飲”，正是此時我面對民法典的真實心態(tài)。作為一名曾經長期從事物業(yè)管理實踐操作、制度建構和理論研究的從業(yè)者，我以為，民法典的問世，不僅使我們能夠從物權法、合同法和侵權責任法等不同視角近距離觀察物業(yè)管理活動，而且為我們重新審視和思考物業(yè)管理這一社會現(xiàn)象提供了更加廣闊的視野.

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一、民法典對物業(yè)管理意味著什么?

對于物業(yè)管理而言，民法典出臺的重大價值，可以概括為四個字：正名、開道。正名：民法典以國家基本法律形式確認了物業(yè)管理的社會地位;開道：民法典以民商合一立法體例優(yōu)化了物業(yè)管理的營商環(huán)境

民法典對物業(yè)管理意味著什么:物業(yè)管理當下生存價值的立法表達;物業(yè)管理未來發(fā)展方向的法律指引。

二、民法典為物業(yè)管理提供了什么?

民法典的核心作用在于：奠定物業(yè)管理的民事法律基礎?；唬好穹ǖ涫菢I(yè)主基本權利的宣示法;基石之二：民法典是物業(yè)服務市場的促進法;基石之三：民法典是物業(yè)權益損害的救濟法;基石之四：民法典是物業(yè)定分止爭的裁判法;基石之五：民法典是物業(yè)法規(guī)規(guī)章的上位法

三、民法典視野下物業(yè)管理是什么?

為什么仍然沿用“物業(yè)管理”的稱謂?“服務”與“管理”是區(qū)分所有建筑物管理這枚硬幣的兩面，“服務”是目標和價值，“管理”是手段和方法。從業(yè)主的角度，應當更加強調業(yè)主對物業(yè)共有部分的管理，從企業(yè)的角度，應當更加強調企業(yè)對全體業(yè)主的服務，但也不應當排斥物業(yè)服務中的“管理”屬性。所謂“在服務中體現(xiàn)管理，在管理中實現(xiàn)服務”，正是關于“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務”辯證關系的精當表述。

民法典眼中的業(yè)主和物業(yè)服務人。作為一般民事主體的四個基本定位：民事關系的參與者;民事權利的享有者;民事義務的履行者;民事責任的承擔者。

不同于一般民事主體的特征：作為特殊民事主體的業(yè)主;作為特殊民事主體的物業(yè)服務人;不同主體視角下的物業(yè)管理。

業(yè)主視角下的物業(yè)管理：物業(yè)管理是業(yè)主以專有部分所有權為核心，以共有部分共有權為紐帶，以管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則為基礎形成的共同管理建筑物的物權行為。

物業(yè)服務人視角下的物業(yè)管理:物業(yè)管理是物業(yè)服務人從事的以不動產為基礎，以業(yè)主需求為導向，以管理為手段，以準公共性服務為核心產品的商事行為。

政府視角下的物業(yè)管理：物業(yè)管理是業(yè)主按照管理規(guī)約自行管理建筑物，或者物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同約定，為業(yè)主提供建筑物的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等物業(yè)服務的契約行為。

法院視角下的物業(yè)管理:物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務人按照法律規(guī)定或者合同約定履行管理建筑物的義務，并承擔未能盡到管理義務的損害賠償侵權責任的履職行為。

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四、民法典編纂中我們做了些什么?

持續(xù)努力的重點;屢次建言的要點;法典采納的亮點;各方爭議的焦點;尚待解決的憾點。

五、民法典頒行后我們能做些什么?

從民事法制到民事法治;從有效市場到有為政府;從公平交易到公正司法;從權利宣示到權益實現(xiàn);從商業(yè)契約到商業(yè)倫理;從理念培養(yǎng)到理論創(chuàng)新。